L’impôt sur les gains immobiliers - mais pourquoi?  

Si la vente d’un immeuble permet de réaliser un bénéfice, les cantons prélèvent un impôt sur celui-ci. L’objectif visé est de mettre un frein au commerce spéculatif de l’immobilier. Plus la durée de possession d’un bien immobilier est courte, plus l’impôt est élevé. En outre, les investissements dans les infrastructures publiques contribuent souvent indirectement à la plus-value des biens immobiliers privés. L’impôt sur les gains immobiliers permet à la collectivité de récupérer une partie de cette plus-value. Pour calculer le montant de l’impôt sur les gains immobiliers, la première étape consiste à calculer la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Il est possible que plusieurs décennies séparent l’achat et la vente; le bénéfice peut donc s’élever à plusieurs centaines de milliers de francs. Pour le calculer, vous devez retrouver le prix d’achat à l’époque et le déduire du prix de vente actuel. 

Documenter les investissements déductibles 

Dans un deuxième temps, vous pouvez déduire de la différence – c’est-à-dire de votre bénéfice brut – les investissements réalisés pendant la durée de possession du bien et qui ont généré une valeur ajoutée. Il peut s’agir, par exemple, d’une extension, de l’aménagement des combles, de la construction d’une piscine ou de la pose de fenêtres de toit. Tout ce qui a augmenté la valeur du bien pendant la durée de possession est déduit du bénéfice brut. En outre, vous pouvez également déduire les frais d’achat et de vente du bien immobilier, notamment les frais d’agent immobilier, d’annonce et, le cas échéant, les frais de changement de propriétaire et autres coûts prélevés par l’office du registre foncier. 

Conseil: pendant la durée de possession du bien immobilier, créez un dossier dans lequel vous documentez et conservez tous les investissements, ainsi que les faux frais liés à l’achat et à la vente. Cela vous sera très utile au moment de vendre. 

Le canton de résidence perçoit un pourcentage du bénéfice net restant, qui varie d’un canton à l’autre, mais augmente progressivement dans la plupart des cantons. Les taux d’imposition cantonaux sont disponibles sur Internet ou vous pouvez vous renseigner auprès du Service des contributions. Vous apprendrez également quelles déductions votre canton de résidence autorise réellement, car les cantons n’acceptent pas tous les mêmes déductions. 

La durée de possession est déterminante

Dans de nombreux cantons, les propriétaires qui ont occupé un bien immobilier pendant de nombreuses années bénéficient d’une réduction significative de l’impôt sur les gains immobiliers. Plus la durée de propriété est longue, plus la réduction est élevée. En revanche, si vous revendez un bien immobilier après un court laps de temps, l’impôt sera nettement plus élevé, en revanche la plus-value devrait être également bien plus faible. Mais attention: après une très longue période de détention de plus de 20 ans, par exemple, certains cantons appliquent, pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers, une valeur estimée officiellement au lieu du prix d’achat réel. Pour les vendeuses et les vendeurs, cette pratique peut être désavantageuse, car il n’est pas rare que la valeur estimative officielle soit inférieure au prix d’achat réel et que le bénéfice soit donc plus élevé, ce qui entraîne un montant d’impôt plus important. 

Vérifier le report de l’impôt

Si vous vendez l’habitation que vous occupez pour en acheter une autre, vous pouvez bénéficier d’un report de l’impôt sur les gains immobiliers. La condition préalable: vous devez utiliser le produit de la vente dans un délai spécifié par le canton (généralement deux ans) pour l’acquisition ou la construction en Suisse d’un bien de remplacement destiné au même usage. Cette règle ne s’applique donc pas pour l’achat d’un appartement de vacances. Si le prix du nouveau logement en propriété est moins élevé que le produit de la vente de votre bien immobilier précédent, vous devrez payer l’impôt sur les gains immobiliers sur la différence. Le reste de l’impôt sera reporté.

Conclusion trois points à retenir

Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers peut représenter une somme non négligeable, aussi les points suivants sont à prendre en compte:

• Rassemblez soigneusement et dans le détail les investissements générateurs de valeur ajoutée et les faux frais liés à l’achat et à la vente du bien immobilier. 
• Tenez compte des possibilités de report de l’impôt lors de l’acquisition d’un bien de remplacement. 
• Informez-vous auprès de votre Service cantonal des contributions et demandez conseil à votre spécialiste des questions immobilières ou hypothécaires au sujet de l’impôt sur les gains immobiliers.